以深圳为例看未来房地产发展趋势

近期，中央印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》。在这份文件中，中央支持深圳在土地管理制度上深化探索，并被允许做两件事：

将国务院可以授权的永久基本农田以外的农地转为建设用地，深圳市政府可以自主批准。

这意味着深圳可以将城中村以及其他农地用来优先改为住宅用地，以缓解住房供求不平衡所带来的压力。

推动二三产业混合用地，盘活存量工业用地。

这意味着，深圳的商业用地、工业用地有望转为市场更需要的住宅和教育用地。预计到2025年，深圳住宅用地占比会提高到25%甚至30%，从而抑制高房价。

高房价是诸如北上广深等一线大城市的通病，如果以上土地政策能得以实施，那么深圳将首先解决住房紧缺的问题。一直呼吁的房住不炒问题也将得以实施。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开了重点房地产企业座谈会。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加了会议。

此次会议明确了三个要点：

1、房住不炒，不把房地产作为短期刺激经济的手段，落实房地产长效机制。

2、完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度。

3、形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

以上种种迹象，从供给端到需求端无一不在解决房价高企的问题，房住不炒的准则一遍又一遍地被明确。那么，房价会下跌吗？房地产与哪些因素紧密相连？未来房地产走势又如何？

首先，拉动经济增长的三驾马车分别是固定资产、消费和进出口。过去很多年固定资产在三架马车中占据了比较大的份额，房地产投资是在固定资产投资里增量最高的，去年是9.9%的增长，之前15年一直是10%到30%的发展区间在增长。到2019年，全国销售面积达到了17.2亿平，销售额达到16万亿。

虽然房价在过去这些年，整体是上涨的。但总体而言，在过去3年国家调控中涨幅在急剧缩小。三、四线城市，涨幅按照月度做环比只有0.38，二线城市只有0.1，一线城市只有0.04，几乎不涨。从这里可以看出，一线完全控制住了，二线微微上涨，三四线稍微大了一些。

98年以来实行市场化过程中，房地产行业起到了发动机作用，走到今天仍然是一个稳定器。可以说，中国老百姓资产配置的大头是在房子里，也就是在这些钢筋水泥里。为了老百姓手辛苦积攒的资产不缩水，为了社会的稳定，房价目前来看只是尽力稳住不涨，或者微幅下跌，如果要大跌是不太可能的。

房地产与国民经济的联系是所有行业中联系最广的，所以房地产的发展必然是一个大的趋势。中国房地产市场的发展，已经经过了三个主要阶段：

第一，高速的城镇化。中国城镇化率从30%多升到40%将近50%的区间，时间大概在十年左右时间完成，也是世界上最快一次城镇化发展的阶段。那个时期主要特点是土地供应相当充足，同时商品房制度、公积金贷款制度都释放出大量的刚需，这个时代已经一去不复返了。

第二，政府土地财政的驱动。政府希望通过土地换取资源、换取资金，进行城市发展的建设。特别是中国80后“婴儿潮”进入适龄购房阶段的购房者、购房市场发展相当迅猛。随着近十年来，在非典之后，2008年奥运之后的发展，更多的其实就是宽松流动性。这是与当时经济危机后各国，包括中国大量的QE政策带来的，房地产开始趋向于一种金融的属性，具备更多的投资属性，对抗通胀。

自从2017年以后，这样的政策或这样的发展阶段已经接近尾声。从这个角度来说，现在既没有一个高速的城镇化发展，同时“婴儿潮”已经接近尾声，再加上目前来看国家对货币的政策还是相对比较保守。所以目前整体基本面发展来说，我们个人不觉得会快速地去发展，但房地产的稳定是必然的。

总体来说，结合城镇化率和人均居住面积，以及城镇可支配收入来看，从今年开始，中国房地产的发展速度会降低，同时第一次出现我们房地产增量不是由面积贡献的，而是由价格贡献的。

也就是说，将不是由普通买一个地段或买一个房子的载体决定的，而是由大家通过支付房地产的溢价，去购买好房子、有功能性的房子。疫情之后，其实消费者对于房子的功能性、对于小区的环境、带来康养的服务、带来其他便民服务更加重视。价格的贡献或者未来房地产商主要的竞争将不再是纯粹获取资源型的竞争，更多将是怎么将产品的功能性做到极致。

房住不炒，房子不能再炒，但是整个需求还在，整个平稳的物业价值还在。所以围绕这样一些平稳的物业价值，做出一些适合于投资人来做的投资产品，应该说还有非常久远的未来。

房地产投资的本质，它跟政策是相关的。首先要看国家的政策周期，要走对周期，不同的政策就会产生不同的效果。市场周期变化还是比较快的，05年到现在平均3年到3年半就一个抛物线，整体我们还是处于一个市场周期变换比较快的环境下。比市场周期更快的是政策周期，比政策周期更快的是我们的金融周期，金融的变化过去几年应该是更剧烈的。所以做好房地产的投资，还是要把政策、市场、金融三个要素拎清楚。

在整个房地产投资上，真正的本质是什么呢？是项目。项目看两项因素，一是ROE，净资产收益率，二是IRR指标，就是项目内涵报酬率。房地产投资的核心逻辑是项目，做对周期，拿好地，运营好，把市场了解好。

从一个投资基金的视角来看一个房企，规模是一个初级的数字，是一个量的数。它内在的质量是来自于利润，每做一个项目，都希望能够投资有回报，再高一点就是达到ROE，就是我说的项目本质中的下线叫ROE指标，净资产回报率，它是可以做量化的，它是一个投资效率的表现。如果说再求一个更高级的内在质量，负债率要控制的好，如果说再增强两翼能力，就是物业管理能力和存量资产处置能力，未来这两项是很重要的。这个行业有着很好的机会，也有着很大变化的可能性。

目前越来越多的人开始谈论基金，特别是REITs，相信中国REITs的开放是势在必行的，目前的开放更多是试点，在未来将有更多REITs的出现。同时像CMBS、ABS更多创新型融资产品将会更多规模化，更多投入到市场中来，这同时也会对中国整个房地产发展新的发展动力的助推。也就是说房地产离不开基金，房地产离不开金融，而我们的金融需要多元化，不能只是以开发贷这种银行贷款为主，将更多从基金各方面等其他方式去助力整个房地产的转型。所以我们相信地产基金这种模式将是未来十年发展的一个重点。美国是一样的，美国的房地产最大的特点就是金融化，而金融化的核心就是大量地产基金的出现，所以这个大的方向我们也相当的看好。

虽然目前在抑制房地产的发展，但主要的动力来源，更多是国家建设“5+10”城市群，即5个国家级的城市群（长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀城市群、长江中游城市群和成渝城市群），以及10个区域和地区级的城市群。

5个国家级的城市群将是未来房地产发展的热点。未来买房可以集中在这五个点的核心城市间的节点城市，这将是未来房地产发展的一个新热点，以及新型城镇化的主要空白点。

首先北上广深传统的一线城市会进入网格化的加速型区域。什么意思？就是说核心城市与节点城市进行呼应式的建设。

以深圳为核心，惠州、东莞及各方面的节点城市为配合，形成网格化的发展，这将是最重要的发展阶段。中间发展阶段，定义为外围圈层的趋势饱和型区域，就是它的发展城市半径将在30-50公里左右，主体每平方米人口在300人左右，城镇化率超过60%。这基本上就是我们一直说的强二线城市，杭州、南京、武汉、西安、成都和重庆，它们的发展更多是外围的圈层将会进行一些新城和新区的建设，同时会有一些外围的节点型城市开始陆陆续续出现。但是与前面所说的网格化区域相比，还没有形成真正的网格化，这些城市最主要的发展点将在外围30-50公里圈层左右。

最后就是所有的二线城市及省会型城市，以及GDP超5000亿级的城市，基本上都是属于外围圈层的发展型城市。外围圈层还没有完全饱和，还有发展空间、发展潜力，这些城市大概在30公里左右圈层是发展重心和发展热点。