洗牌、转型、创新——房地产行业分析与展望

本文内容主要分为三部分

1、从三个维度分析房地产行业现状

2、20年楼市路线以及三大市场表现

3、房地产行业未来的发展趋势

首先从三驾马车讲起。固定资产、消费和进出口是我们三架马车的主要内容。过去很多年固定资产在三架马车中占据了比较大的份额。最近几年消费比例快速加大，进出口比重有所下降，固定资产至今还占着控股地位。

2019年，固定资产占三架马车56%的市场份额，消费大概是占了42%，进出口的量现在只占2%。整个2019年全国99.1万亿GDP总量，大概是以固定资产为主，消费紧随其后，进出口量较低的一个结构。

之所以讲这三架马车，还是因为三架马车存量结构里面，投资占据了大头。今天交流的房地产投资内容是整个固定资产投资三分天下中占据了比较高的增长率这样一个行业。

目前，固定资产投资中，一项是基础设施，一项是制造业，还有一项是房地产投资。

制造业，它大概只有百分之三点几的增长，去年年末是3.1，创造了这么多年来比较低的一个数字。

基础设施建设，整个资金去杠杆的大环境下，近几年屡创新低，去年底整个基础设施建设是3.8的增长。

房地产投资是在固定资产投资里增量最高的。去年房地产是9.9%的增长，接近10%。之前15年一直是10%到30%的发展区间在增长，远高于基础设施和制造业的增长幅度，这就是房地产在整个三架马车中的占比情况。

下面从三个维度来展开论述。

第一个维度是整个房地产行业在GDP当中的占比。一二手房占GDP的比例，最近几年一直稳定在20%以上。去年新房销售16万亿，这是空前新高的一个数字。二手房在去年也创造了历史最高，达到7.2万亿。有些二手房买卖中可能有高卖低报的情况，这些数量加起来会更大。

去年全国财政收入27.5万亿，其中房地产大概是9.2到9.3万亿，土地出让金是6万多亿，税收大概近2万亿。同时，因为房地产行业还会有些隐形的贡献，比如说带来基础设施的改善，带来学校的建设，带来的保障房，带来的公园绿化等没有在土地出让金和税收收入里面体现。

总之，这个行业在整个GDP中的影响，在国家财政税收收入中的占比，应该说还是有着比较大的贡献。98年以来实行市场化过程中，房地产行业起到了发动机作用，走到今天仍然是一个稳定器。尤其是在疫情下，世界经济形势扑朔迷离的环境下，这个行业作为经济发展的压舱石作用，是不容被忽视的。

第二个维度是房地产行业和货币量有一定的正相关关系。货币量整体比较大，支撑了房地产价格占比较高的高位。

过去这些年，物价整体比较稳定，但是房价涨幅是比较大的，跟货币量的增长有一定的关系。我们最新的货币量M2在去年底已经超过200万亿，达到203万亿。这也是一个房屋价格比较重要的支撑。

第三个维度，从全世界城镇化率的比差来看，去年年底我们国家整个城镇化率首次占比达到了60.6%。这个数字相比我们自身的增长，还是非常快的。但如果和发达国家来比，这个数字仍然不高。美国城镇化率去年达到83%，比我们高了22个的点位，日本达到94%，英国、法国都是在80%以上。

我们城镇化率还是有继续提升的空间。14、15亿的人口基数，每提一个百分点，意味着1500万人口的量。如果户均按照3口人，就会涉及到500万套房子，这个量还是比较大的。

从中国自身各个省区市比较来看，并不均衡。像北京、上海城镇化率都已经超过85%。中西部比较低的像西藏，只有31%，差距非常大。贵州、云南、甘肃等省份也只有40%多的比例。横向的东中西部差距，纵向的南中北部差距都很明显。这种结构上的不均衡客观上来说也造成了行业的机会。

中国的商品房是从98年开始的，从98年一直到2003年是开启住宅商品化改革的5年。从房子的价格上来说，这5年是最平稳的。

03年、04年前后出来的11号令，规范了土地的秩序。04年的831大限开启了土地和市场的彻底接轨，同时2003年也出来了金融调控的121号文，规范了金融和地产行业结合的相关政策。可以说03年、04年在整个中国房地产商品化改革中具有标志性。

05年国8条，07年70|90的政策，政策调控一直到08年下半年。2008年是世界性经济危机，在08年底、09年上半年出台了4万亿刺激政策的实施。实施以后，整个房地产应该是高歌猛进，尤其是价格涨的比较多，所以各项限购政策出来的比较多。

一直持续到2013年，开始进入去库存阶段，进入一个新的调控阶段。之后建设部牵头，有了10年棚改政策，整个棚改也刺激了三四线城市，尤其是县城这一级或者地市级的需求。经济在14年前后已经低迷，用去库存的手段，把经济做进一步刺激。

之后进入2016年，又提出一些限制政策，出现了各种限制，限购、限贷、限商等等，各项政策加起来，被称为“四限时代”。

从过去几年市场表现来看。

市场表现一，2019年全国销售面积达到了17.2亿平，销售额达到16万亿。这应该是历史上比较高的一个数字了，过去几年这样一个数字还是逐年在创造一个新高。当然涨幅确实是在下降，销售面积、销售金额的幅度在下降。去年全国平均房价是9300元一平米。

总体来看这些数字，逐年在创造量的新高，销售额的新高，以及单价的新高。2016年930以来的三年多是历史上最严的调控，我们是严格遏制投机和投资，但仍然还能支撑这么巨大的一个量。这里面主要是刚需和刚改，必须买的和更新改造的，这两类需求应该是比较硬核的需求。

同时，二手房的比例是稳步提升的，增长幅度超过了一手房。商品房的价格，尤其是新房价格和土地价格走势还是有一定的关系的。过去这些年来，土地的涨幅比房价涨幅，总体还是要大一些。2013年全国地价平均1500左右，2019年底大概是4409，意味着过去6、7年时间，土地价格从1500到4400，大概有2倍左右的涨幅。

市场表现二，虽然房价在过去这些年，整体是上涨的。总体而言，在过去3年国家调控中涨幅在急剧缩小。三、四线城市，涨幅按照月度做环比只有0.38，二线城市只有0.1，一线城市只有0.04，几乎不涨。一线完全控制住了，二线微微上涨，三四线稍微大了一些。

市场表现三，两个因素。

1、中国房地产企业有几万家，前100强占比在增加。2019年全国总共卖掉16万亿的住宅，这100家卖了11.6万亿，行业集中度占了73%，这是有史以来最高。在100强中还有一个分化，那就是前10强占到了30%的份额，比例是非常高的。2005年前后，全中国最大的房企万科也只占百分之一点几的市场份额，现在前十个每个平均下来就占了接近3%。现在第一名、第二名的占比远远高于十几年前行业的第一名，至少有5倍以上集中度的表现。

2、百强房企新增图谱明显的向三大都市圈做汇聚。三大都市圈，也就是说长三角、珠三角、京津冀，占比达到了61%，也是一个非常惊人的数字。因为除此以外，广大的中西部，东北、西北、华北土地面积远超这三大都市圈，但是只占39%这样一个土地储备的量。也就是说未来整个房地产的走势还是向长三角、珠三角和京津冀三个方向去做集中。

简洁的分析一下未来发展的趋势。

第一，分化。所谓分化，刚才我也提到了，三大都市圈占了新供地61%的比例，可能有些地方发展是比较快的，有些发展比较慢，还有一些部分可能是不太行的。大家知道鹤岗平均房价就是两三千块钱，北京、上海就几万块钱，已经有了10倍、20倍单价这样的比差，区域间的分化应该说还是强化。

第二，房企间的差距。刚才提到中国几万家房企，前100占了70%，前10占了将近30%，10二八定律可能很快就会形成，几万家去分享20%，然后100家分享80%以上的份额，这个趋势还会强化。

第三，产品分化。过去都是简单的盖房子，未来肯定要建设更有品质的，绿色的，科技的，节能的，智慧型的社区，这个体现的越来越明显。产品中还有另外一极就是物业管理和服务。过去几年物业公司在香港上市的越来越多，因为它的独立价值已经显现出来了。物业费早期大家都非常容易忽略的，现在一些好的社区，1平米的物业费可能就是5块、10块以上，这已经变成了一种常态，并且这种物业还会有一些演化功能，也是最近几年的新现象。

新的趋势大概有以下几点。

第一，更新改造。这也是国家现在提倡的，也出台了相关的政策。很多物业是比较老旧的，没电梯的需要装电梯，破旧的需要翻新等等。

第二，长租公寓。国家提出来租售并举，我们还观察长租公寓提出来以后，过去几年有一定的发展，速度不是太快。

第三，主题地产。就是像旅游地产、医疗地产，商业地产等等。也是最近几年的一些主题热的表现。在西方来说，物流地产，养老产业，医疗地产，这方面是有着很好的盈利模式。国内的房企应该说普遍还在探索中，需要时间。

第四，过去几年，一些围绕地产的金融产品，炒的比较热。像ABS、CMBS，包括准REITs等火热了几年以后，现在都冷下来了，支撑逻辑可能还需要继续探索。但是围绕着房地产的，围绕住宅的一些投资金融产品，其实是下一步的一个总的热点所在。

房住不炒，确实房子不能再炒了，但是整个需求还在，整个平稳的物业价值还在。所以围绕这样一些平稳的物业价值，做出一些适合于投资人来做的投资产品，应该说方兴未艾，还有非常久远的未来。

不管是分化也好，还是新的趋势也好，其实里面一个主要的产品支撑还是住宅。住宅是我们现阶段比较强的支撑，也是一个硬核的逻辑所在，这是很难改变的。

房地产投资的本质，它跟政策是相关的。首先要看国家的政策周期，房地产投资本质就是周期，你要走对周期，不同的政策就会产生不同的效果。然后看市场周期，市场周期变化还是比较快的。05年到现在，平均3年到3年半就一个抛物线，整体我们还是处于一个市场周期变换比较快的环境下。比市场周期更快的是政策周期，比政策周期更快的是我们的金融周期，金融的变化过去几年应该是更剧烈的。所以做好房地产的投资，还是要把政策、市场、金融三个要素拎清楚。

在整个房地产投资上，真正的本质是什么呢？是项目。项目看两项因素，一是ROE，净资产收益率，二是IRR指标，就是项目内涵报酬率。房地产投资的核心逻辑是项目，做对周期，拿好地，运营好，把市场了解好。

从一个投资基金的视角来看一个房企，规模是一个初级的数字，是一个量的数。它内在的质量是来自于利润，每做一个项目，都希望能够投资有回报，再高一点就是达到ROE，就是我说的项目本质中的下线叫ROE指标，净资产回报率，它是可以做量化的，它是一个投资效率的表现。如果说再求一个更高级的内在质量，负债率要控制的好，如果说再增强两翼能力，就是物业管理能力和存量资产处置能力，未来这两项是很重要的。行业的洗牌、转型和创新是必然的，应该说这个行业有着很好的机会，也有着很大变化的可能性。

未来房地产行业“三稳”应该会成为常态。就是稳住地价，然后就能稳住房价，稳定房价就能稳住预期，改变过去大家对这个行业并不切实际始终都在涨的预期。实际任何商品都是有涨有跌，我们不能对这个行业抱有过高的期待，说一路高歌猛进，这个肯定是不对的。但是“稳”一定是主题，我们设置好了上限，设计好了下限，做好中间这一段，从政策上到金融，再到具体实施，这个行业的风险就会大幅缩小，这是有利于我们这样一个底盘逻辑建立的。

分化和结构性的机会长期并存，在整个转型中的地产配置，投机投资已经没有了。如果需要买房的，刚需刚改任何时机出手的话，都是合适的时机，对未来的方式可能是金融产品和地产，尤其是和住宅这样一种结合。转型中的地产配置，应该是未来比较好的一个方向，也是比较稳的一个方向，对于整个行业，我们长期是有信心的。