国外大地产企业都在做三件事：小股操盘、收并购、代销代建

以下内容节选自直播实录：

本文内容主要分为两部分：

1、房地产市场的三大趋势

2、房地产行业的新热点

自从新冠疫情发生以后，有不少朋友和客户一直问房地产市场会不会像上次SARS之后有一个非常明显的黄金发展周期？其实总体而言，我们并不认为十年前或十五年前发生的情况会在这次新冠后重新发生，主要原因是其实整体中国房地产市场目前有三大趋势，只会带来一个稳中求升的局面。

第一，房住不炒。目前稳定对于整个地产市场而言至关重要。从今年开始，受城镇化率、人均居住面积、可支配收入影响，我国地产市场增速将继续放缓。未来，住宅销售增长主要由价格驱动，而非由面积驱动。疫情之后，消费者对于房产的功能性、社区环境、配套及便民服务更加重视。地产商也不再是参与单纯的资源型竞争，更多是在产品功能性上展开比拼。

第三，多元化探索道路。在当下的大环境之下，地产企业也在拓展新的业务，将为地产开发商及整个行业带来一些新的动力和发展契机。

目前，中国大部分地产企业也在突破自我，进行多元化道路的探索，从住宅开发向城市综合开发、多元化业务转型。回顾以往，中国过去的地产商更多是收购土地红利，但城市的发展红利除了土地以外，还包括产业和城市运营红利。因此，为了把握未来机遇，下一代地产商必须能够推动一个城市、一个区域在这三种红利中盘旋式发展，在不同红利阶段以不同的服务、产品去套取红利，并形成一个新的格局。

同时也应注意到，未来的大部分主流地产开发商基本上都拥有超过一个多元化领域。多元化业务可以为地产商带来更多获取资源的渠道，推动一个城市红利的建设，并推进地产商发展新赛道。因此，对于未来地产行业的发展而言，多元化探索将为中国地产商的可持续发展带来更多机遇。

其实房地产的升和降不会因为某一个事件或某一个大型的群体性事件发生而带来影响，房地产与国民经济的联系是所有行业中联系最广的，所以房地产的发展必然是一个大的趋势。看中国房地产市场的发展，我们已经经过了三个主要阶段：

第一，高速的城镇化。中国城镇化率从30%多升到40%将近50%的区间，时间大概在十年左右时间完成，也是世界上最快一次城镇化发展的阶段。那个时期主要特点是土地供应相当充足，同时商品房制度、公积金贷款制度都释放出大量的刚需，这个时代已经一去不复返了。

第二，政府土地财政的驱动。换句话说，政府希望通过土地换取资源、换取资金，进行城市发展的建设。在这个阶段，特别是加上中国80后“婴儿潮”进入适龄的购房者，那个阶段的购房者、购房市场发展相当迅猛。随着近十年来中国房地产市场，在非典之后，2008年奥运之后的发展，更多的其实就是宽松流动性。这是与当时经济危机后各国，包括中国大量的QE政策带来的，房地产开始趋向于一种金融的属性，具备更多的投资属性，对抗通胀。

自从2017年以后，这样的政策或这样的发展阶段已经接近尾声。从这个角度来说，现在既没有一个高速的城镇化发展，同时“婴儿潮”已经接近尾声，再加上目前来看国家对货币的政策还是相对比较保守。所以目前整体基本面发展来说，不会因为一次疫情带来一些投资性恐慌，我们个人不觉得会快速地去发展，但房地产的稳定是必然的。

总体来说，结合城镇化率和人均居住面积，以及城镇可支配收入来看，有一些有趣的现象。从今年开始，中国房地产的发展速度会降低，同时第一次出现我们房地产增量不是由面积贡献的，而是由价格贡献的。

也就是说，将不是由普通买一个地段或买一个房子的载体决定的，而是由大家通过支付房地产的溢价，去购买好房子、有功能性的房子。疫情之后，其实消费者对于房子的功能性、对于小区的环境、带来康养的服务、带来其他便民服务更加重视。价格的贡献或者未来房地产商主要的竞争将不再是纯粹获取资源型的竞争，更多将是怎么将产品的功能性做到极致。

十九大后，从政策上来说，国家已经打破了过去粗放式经济增长即房地产所有的QE、所有的资金涌入到资金池的现状，更多是将房地产定位为服务经济发展的公共性平台，包括四个方面：

第一，新型的城镇化，这是由城市群的建设以及智慧城市的建设带来的。

第二，消费升级，就是大家在购买房子之后也会更多突出对旅游、养老、教育等等相关专业的细分类产品的需求，而这些产品是配合了我们整体的消费升级诉求的。

第三，数字化，像互联网、物联网以及材料科技的进步，推动了下一代房屋、下一代城市建设，这与我们现在新基建是相当匹配的。

第四，工业属性，就是制造业的升级。越来越多的工厂、越来越多的生产型企业需要新的载体、新的聚集点。这些新的聚集点也会带来新的产业级的产业小镇、产业节点和产业新城的建设。

房地产将是更多的处于基本性的载体来服务这四个趋势，而不简单只是给人来住或给人来炒房。更多是带来对新型城镇化的推动，对于消费升级的推动，对于数字化的承载，最后对制造业支撑的作用。

政府一直在提“长效机制”，其中房地产税是现在大家讨论比较多的点，但政府的长效机制不只是房产税。房产税的推出比较谨慎和保守，已经推出的政策里，包括租售并举、长租房各方面，其实都是学习新加坡和欧洲的一些政策，从需求端去分流部分的刚需，让销售型房屋的热度逐渐降低。另外土地供给侧改革更多是控制土地成本，将土地的出让与功能性直接挂钩。这样就可以防止很多功能性的滥用，换句话说就是更多地不会拿去盖房子，而是做大量持有型物业、产业型物业、消费型物业，这些也会对住宅本身的过热发展起到一定的抑制作用。

当左右两边的政策都达不到更多降温作用时，房产税将会出现，但房地产税其实并不会对整个房地产市场带来大幅的跌幅。从已经推出房地产税的几个国家，以及咱们国家进行过房地产税的试点来说，更多的跌幅只会在1个点左右，但的确会抑制住未来大量的增长。

从政策各方面来说，都是在抑制房地产的发展，但是房地产发展主要的动力来源，更多带来的是国家建设“5+10”城市群，即5个国家级的城市群（长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀城市群、长江中游城市群和成渝城市群），以及10个区域和地区级的城市群。什么意思？这就是过去大家说的一线城市和强二线城市，未来更多的人口以及更多的GDP都会向这些核心的城市进行返流。之前的确出现过逃离北上广各方面的政策，但是通过这次疫情，人们更加认识到城市配套的重要性以及核心城市在各方面的优越性。所以我们相信，5个国家级的城市群将是未来房地产发展的热点。未来买房可以集中在这五个点的核心城市间的节点城市，这将是未来房地产发展的一个新热点，以及新型城镇化的主要空白点。

其实中国城市化过程中间，从政策来说，之前是有摇摆的。很长一段时间关于到底是做超级大城市，还是做中小型城市的发展，一直有很多争执。在相当长一段时间之内，其实政府的角度更多是希望用一个中小型城市为主导的房产，尽可能避免一系列大城市病。哪怕到今天为止，北京还是对整个城市规模有比较严格的限制。但是我们看到其实从过去两年开始，很明显政府开始意识到未来以核心大城市为核心构建起来的城市群落，是未来我们看到新的大的方面。从这个层面上出台了一系列关于支持超级大城市和超级城市群的相关政策，所以未来从资源上，包括政策开放度上，会带来更多的突破，核心城市之间将有更多成长空间。

结合这些核心城市群的发展，我们觉得未来一线、二线、三线的定义将会被现在的三种定义所取代，也就是说不同的城市群、不同的都市群的发展将进入三个不同的阶段。首先北上广深传统的一线城市会进入网格化的加速型区域。什么意思？就是说核心城市与节点城市进行呼应式的建设。

大家刚刚看到新闻深莞惠一体化就是这种概念，以深圳为核心，惠州、东莞及各方面的节点城市为配合，形成网格化的发展，这将是最重要的发展阶段。中间发展阶段，定义为外围圈层的趋势饱和型区域，就是它的发展城市半径将在30-50公里左右，主体每平方米人口在300人左右，城镇化率超过60%。这基本上就是我们一直说的强二线城市，杭州、南京、武汉、西安、成都和重庆，它们的发展更多是外围的圈层将会进行一些新城和新区的建设，同时会有一些外围的节点型城市开始陆陆续续出现。但是与前面所说的网格化区域相比，还没有形成真正的网格化，这些城市最主要的发展点将在外围30-50公里圈层左右。

最后就是所有的二线城市及省会型城市，以及GDP超5000亿级的城市，基本上都是属于外围圈层的发展型城市。外围圈层还没有完全饱和，还有发展空间、发展潜力，这些城市大概在30公里左右圈层是发展重心和发展热点。

可以看到，房企在这样大环境下，也在突破自我。中国大部分房地产企业，除了万达、龙湖、新城，大部分都是以住宅开发业务为主。但是当整个量在放缓时，这种割韭菜式的、高周转式的住宅发展业务将会碰到瓶颈，这是为什么现在大家看到大量的房企正在寻求多元化的探索。

什么叫多元化探索？不是说房地产商就不卖房子了，但是会从一个割韭菜的模式进入一个养韭菜的模式，就是将更多推动一个城市、一个区域不同红利的发展。过去大部分的房地产商更多是收购土地红利，是由新的路、新的机场、新的火车站带来地块红利的发展，盖好住宅以后卖出去，可以得到这方面的红利。

但其实一个城市的发展红利除了土地红利以外，还会带来产业红利。产业红利带来人口之后，会有城市运营红利，包括大家看到的电信、运营各方面其实都是城市运营红利。所以下一代的房地产商必须是能够推动一个城市、一个区域在这三个红利中盘旋式的发展，在不同红利阶段以不同的服务、不同的产品去套取红利，这个将是未来大家看到的五到十年左右中国房地产商将会形成的一个新的格局。

大部分主流房地产开发商基本上都有多于一个的多元化领域。这代表什么呢？

第一，多元化的业务能够给这些房地产商带来更多的获取资源的渠道，也就是更多可匹配到国家的需求。通过功能性的建设获取土地，因为土地就是做面包的面粉，没有土地的话，房地产商是没有办法发展的。

第二，这些产业的发展更多可以推动一个城市红利的建设，也就是说能够推动这些房地产商去拉动整个区域价值的提升，这也是非常重要的一点。

第三，某些产业也许的确会成为这些房地产商新的赛道、新的发展点，比如恒大现在做的新能源汽车，的确代表了一个新的赛道。当然有很多各种问题需要解决，但这也是房地产商的一个出发点，万一哪个行业能够做起来，也能够对它自身的发展带来一个新的补充。

最重要的一点，其实所有的房地产商在做这些新业务时，看重的都是运营的能力。通过运营能力能够带来对资产主动性的持有，能够沉淀下大量的优质资产。所有的房地产市场，美国、日本都会出现周期性的波动，一般一个周期在30年左右。谁手上持有更多优质的资源，谁手上有更多运营的能力，谁才能在不同的发展阶段、不同的周期中得到存活。我们管它叫永续的发展能力，多元化的探索对于中国的房地产商是对永续的发展能力的一种探索。

这是一个非常积极的信号。我相信未来这些做多元化探索成功的企业，才真正是能够在周期中穿越周期，得到永续化发展能力的优质的企业。

目前房地产的新热点。

在住宅中，现在所有的开发商最注重的一点就是永续性的发展能力或抗周期的能力，不约而同非常多的头部企业选择新资产开发模式。第二，更多持有型物业得到了充分释放，更多的投资人、更多的发展商越来越看重产业综合体、特色综合体的发展，希望能够更多主动性持有这种比较优质的资产在自己整个资产配置当中，带来永续、可持续的现金流。

同时产业的发展，总部经济应该说是整个产业发展新的趋势，这与过去大家看到的产业新城、产业园有本质的不同。总部经济体更偏向于综合性开发，包括工厂的用地，包括商业的用地、住宅的用地、办公楼用地，是综合性开发的概念。

目前越来越多的人开始谈论基金，特别是REITs，这的确是有它的共性。其实香港在SASR之后的确带来了对REITs的开放，这一点我们相对来说也是比较乐观的。

过去中国大部分房企其实都是以规模作为对抗周期的方式。经常说的一句话是东边不亮西边亮，只要是全国性的房企，总有一个地方会快速发展的。但是这个在行业的周期面前只是地域的分散是不会带来抵御周期的能力或永续发展能力的，需要更多的是通过能力的建设，一个真正有能力的企业才能真正对抗周期。

如果放眼美日，其实真正有实力的房地产企业都在做三件事情：

第一，小股操盘。

什么叫小股操盘？就是以能力入股或以比较少的资产入股之后，能够以能力对这个盘进行一个控盘。美国的NVR，以小股操盘的模式保持市场的存在，保持市场的敏锐度，同时又保持非常相当的灵活性，并不是说它们全部都只做小股操盘。但是在适当的时间、适当的地域会以大量的小股操盘形式保持对整个市场的灵敏度。现在看到大量的中国房地产，尤其是头部企业也开始依靠自身能力进行小股操盘，这里的佼佼者像万科、万达其实基本上都是在走这条路。

第二，收并购。

大家会说收并购怎么会是一个轻资产呢？收并购的轻资产是对于尾盘，就是已经建设的项目或者赎地项目以后已经建成载体项目的收购，可以有效缩短整个建设周期。房地产商基本看两个指标，一是周转率，二是利润率。收并购正是在有效的通过对尾盘收购之后，缩短周转率，同时又能获得这个盘所带来的利润率和销售额，从这个角度来说能有效将它的整个ROE进行提升，这种方式应该说在美国用的比较多，同时现在中国世贸也在用这种方式，在保证比较高周转率的同时能够获得比较好的回报。

第三，代销代建。

日本Roued1体育综合体项目是一个游乐园，将体育与娱乐合在一起，它的整个营收，电玩体育、保龄球占到将近60%，反而是现在咱们的体育中心做的体育活动中心和休闲餐只占不大40%，这是一种启示，就是对我们来说，我们现在是倒过来的四六开，我们应该像日本一样，更多把电玩和缩小型体育娱乐作为主要的发展模式。

无论是万达、龙湖、新城建设的更多是区域型的商业中心。区域商业中心的特点是10万方到15万方以上，甚至可以更大，辐射半径可以达到10公里甚至15公里以上的区域。如果是国贸这种，应该是城市级的中心，它的覆盖半径会更大。

现在身边有越来越多的广场、商场的出现，这就是中国现在经历的社区商业一个新的发展潮流。其实社区商业中心本身并不是一个新鲜产物，并不是中国发明。从美国的经验来看，美国已经有一个社区商业作出了规模化以及作出了利润率的企业，叫Kimco，它一年的营收12亿。它的收入主要都是租金收入，也就是说不卖房子，就是靠持有性物业出租换取近百亿的出租收入。这一点其实在中国来说，也只有那几家顶尖的持有型物业和商场物业的运营商才能做到这一点。

可以看到社区商业的出现是有大背景的，也就是说郊区化趋势的出现，这一点与刚刚所提到的节点城市是不谋而合的。

什么意思？就是说城市的居民将更多从城市中心走到城市郊区，形成节点型城市，而这些节点城市将需要更多的社区型商业的支撑去满足商业、消费、体验各方面的诉求。所以从这个角度来说，中国也在经历这样的变化，我们的消费者也正在走向郊区、走向节点型城市。所以从这个大趋势上来说，相信Kimco的模式在中国是有生命力的，当然具体运营、具体选商、具体能力的搭配还需要更多中国的本土化，但是我相信也希望未来很多开发商客户可以更多关注到社区商业领域，并不是大家都要做30万方以上的超级综合体，这是一条路，但社区商业本身也是一条路。

很多人说奥特莱斯在中国没有生命力的，但目前观察一下更多的轻轨站点、高铁站点都如雨后春笋般的出现了奥特莱斯。这就是中国发展时代的进步证明了奥特莱斯这种业态能在美国成功，也能在中国成功，更多的通过高铁将人群拉出后进入奥特莱斯进行消费，这也是值得我们关注的一个新的趋势。

产业在过去主要是产业园，像固安，都是非常成功的产业新城。但是这个趋势慢慢将会被一种总部经济体所取代。为什么？

第一，从政府需求来看，中国政府，特别是比较高能级的政府，大部分已经度过了对GDP的崇拜。它们更多对科技、创新、人才多方位精细化发展的一种诉求。在这种诉求下，单纯做产业园、单纯将产业引入到一个城市已经不再能满足高能级城市发展诉求了。反而像总部经济这种给政府带来的是财务的结算中心，在确保税收的同时，总部经济带来更多是高科技的人才和高素质的人才。从这个方面来说，是满足了政府既要税收又要科技、人才、创新需求的。同时总部经济体在很多时候并不需要很大，甚至有的时候3万方、4万方也可以称为总部经济体。这是因为大部分产业都是上楼型产业，不是现在看到容积率比较低的厂房。

而对龙头企业来说，自己总部对政府还是有很多溢价空间的，所以更多希望能够量化对价。特别是大家也都明白当一个总部进入之后，土地的红利、土地的资源将极大的得到释放，所以这时候龙头企业希望做总部经济获取土地资源的愿望将非常强烈。从这个来说，总部经济是非常好的一种发展。

第二，现在的企业更多对环境有所诉求，所以他们去的方向会更远，如节点型城市。所以节点型城市更多需要一站式解决办公场地和生活配套，总部经济也能够解决这样的问题。所以未来发展中，我们相当看好总部经济体的发展。其实在美国有大量的总部经济体，像Facebook、Google这些总部是带动了整个镇的发展，这些应该是值得我们关注的，中国的发展，我们相信也更多会向美国所看齐。

以武汉为例，近三年，总部落位将近60家。这就是产业的转移将总部经济体的发展聚合在一起所带来的一个现象。大家可以想到成都、重庆、长沙，包括南京、厦门，这些都将是总部经济的下一波发展热点，也值得我们去关注。

最后讲一下基金。

首先REITs并不是房地产基金的全部。基金分成基建基金、一级开发基金、二级开发基金、持有基金及产业基金，这么多基金怎么区分？

修路的、铁路的、机场的、高速公路的都是基建基金。这个基金在国外相当成熟，年化回报率大概在2到4点左右，并不高，但是非常稳定，因为这种基建永远在发生，而且基建的使用量比较稳定。

一级开发基金更多是进行土地的开发和出让，或者一级开发，这种回报率在3%-5%左右。更多政府的投资平台和商业银行，这种基金更多是债的基金，不是股权基金。

二级开发基金在中国目前来说发展比较滞后，因为是我们对整个二级开发物业的调控比较多，但是如果有的话，它的回报率比较高，10%-12%，因为房地产开发本身利润比较高。

持有型基金，凯德、包括普洛斯对物业的收购、持有+持续性运营，这些叫持有型基金，大概能做到6%-8%。

产业基金是中国现在新出的一种，更多是配合现在我们所说的节点型城市综合开发所带来的在某一个节点城市的产业的发展进行持续的投入和持续的运营，更多是国企以及央企旗下的基金所做，能到5-7个点。

REITs只是一个公募基金的概念，像持有基金、二级基金和基建基金都可以相关发一些REITs。这是回答大家的一个问题。

如果非典能够带给我们一个比较强的信号，就是说非典后是香港推出REITs的时间，同时也是REITs规模化发展的一个速度。这里主要原因就是香港是一个持有物业有极大保有量的地方，当非典或公共疫情带来消费的困境之后，就会出现资方进行抄底，抄底之后进行资产的转让、资产的持有型运营之后，是REITs发展的黄金期。

这也是为什么目前国内也开始推出像基建基金各方面REITs政策的开放。我们相信中国REITs的开放是势在必行的，目前的开放更多是试点，在未来将有更多REITs的出现。同时像CMBS、ABS更多创新型融资产品将会更多规模化，更多投入到市场中来，这同时也会对中国整个房地产发展新的发展动力的助推。也就是说房地产离不开基金，房地产离不开金融，而我们的金融需要多元化，不能只是以开发贷这种银行贷款为主，将更多从基金各方面等其他方式去助力整个房地产的转型。所以我们相信地产基金这种模式将是未来十年发展的一个重点。美国是一样的，美国的房地产最大的特点就是金融化，而金融化的核心就是大量地产基金的出现，所以这个大的方向我们也相当的看好。

地产基金不是大家想像简单炒一个资产，更多考验的是一个开发商或基金的GP或LP所带来的运营能力。比如从并购价格后，如果以2.0并购价格，退出价格倒3.6，提升了将近一半的水平中。是通过低成本的融资、并购的压价、硬件的改造，同时将近20%的提升是来自运营的管理以及最后退出的作价，这一系列的操作带来房地产基金对物业的增值和对整个房地产价值的提升。所以这点也是提醒各位同行注意的一点，就是说能力将是未来对中国房地产业最重要的一个启示，能力的建设将是跨周期的、永续发展的。